华商原创 ▎从业主大会的法律属性与财产责任谈物业服务费追缴问题

新修订的《深圳经济特区物业管理条例》已于2020年3月1日实施，此次修订的《条例》完善了业主大会备案制度，授予业主大会统一社会信用代码证书，并专章设立了业主共有资金管理制度，而随着这一系列制度的确立，业主大会或将以全新的面貌活跃在民事活动中。《条例》修订前，司法实践中，物业服务企业对于欠缴物业服务费的行为往往须逐一向业主追缴，那么《条例》修订后，物业服务企业又该如何追缴物业服务费。本期文章，将结合业主大会的法律属性与财产责任来谈一谈物业服务费的追缴问题。

一物业服务中的法律关系

（一）物业管理费与物业服务费

细读《条例》不难发现，《条例》新增物业管理费这一法律术语，当然，实践中，早在此次《条例》修订前就存在物业管理费这一概念，但这一概念此前并未上升为法律术语，且与物业服务费混用。但此次修订的《条例》则同时规定了物业管理费和物业服务费，二者不是同一法律概念。

《条例》第一百二十三条规定，“物业管理费是指由业主或者物业使用人缴纳的物业管理预付金，包括支付给物业服务企业的物业服务费和除物业专项维修资金以外其他应当由业主共同支付的管理费用。”

《条例》第五十九条规定，“物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。”　

《条例》第七十条规定，“业主共有资金包括：（一）共有物业收益；（二）物业专项维修资金；（三）物业管理费；（四）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；（五）其他合法收入。”

综合上述规定可见，物业管理费是业主向业主大会缴纳的包括用于支付物业服务费在内的物业管理预付金，属于业主共有资金，而物业服务费则是直接支付给物业服务企业的费用。据此，不难看出，业主缴纳物业服务费的途径已经产生变化，业主不再直接向物业服务企业缴纳物业服务费，而是先向业主大会缴纳物业管理费，再由业主大会从物业管理费中按固定金额或比例提取物业服务费支付给物业服务企业。

（二）双重法律关系

《条例》规定可授予业主大会统一社会信用代码，并在主管部门备案，业主大会拥有“身份”后，将以自己的名义与物业服务企业签订物业服务合同，据此，业主大会和物业服务企业之间存在物业服务合同关系，业主大会应按合同约定向物业服务企业支付物业服务费，而同时，根据《民法典》的规定，物业服务合同同样对业主有法律约束力。

而业主与小区业主大会之间则存在另一种法律关系，业主并不直接向物业服务企业支付物业服务费，而是按照确定的标准向业主大会支付物业管理费，业主支付物业管理费的义务源于其成员权，业主与业主大会之间构成建筑物区分所有法律关系。

二业主大会能否以自己名义参加诉讼

根据《中华人民共和国民法典》的规定，非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织，非法人组织应当依照法律的规定登记。

根据《民法典》有关法人组织的规定，业主大会明显不属于法人组织，此处不作赘述，重点考虑业主大会是否属于非法人组织。在《条例》修订前，业主委员会因有固定的名称、组织、办公场所，且在主管部门备案，因而一度成为业主大会对外活动的“替身”，在经业主大会授权后可以自己名义提起诉讼，甚至一度存在业主委员会属于非法人组织的观点。此次《条例》修订后，业主大会通过统一社会信用代码拥有了法定的身份识别码，且在主管部门备案登记，已具备非法人组织的特征，可以自己的名义从事民事活动，不必再假手于业主委员会，关于业主委员会属于“非法人组织”的观点不攻自破，业主委员会自此将退居业主大会身后，作为业主大会的执行机构履职。

而根据《民事诉讼法》的规定，非法人组织可以作为民事诉讼的当事人，由其主要负责人进行诉讼。综合上述分析可得，业主大会可以以自己的名义参加诉讼，包括以原告、被告或是第三人的身份，而参加诉讼的代表人则是业委会主任。

三业主大会能否以业主共有资金承担财产责任

根据《条例》的规定，业主共有资金包括共有物业收益、物业专项维修资金、物业管理费、业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用以及其他合法收入，其中，除物业专项维修资金外，业主共有资金可用于支付物业服务费、业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用以及经业主大会会议决定的其他年度预算支出、依法应当支出的其他费用。

根据上述规定，笔者认为，业主共有资金属于全体业主共有，业主大会可以业主共有资金承担财产责任。但其中物业专项维修资金依法须专款专用，仅在涉案债务属于物业专项维修资金使用范围的情况下，才可以物业专项维修资金清偿，上海某保洁服务有限公司申请执行某小区业主委员会纠纷案中，法院即以案涉债务为小区绿化改造工程所致，属于物业专项维修资金使用范围为由，依法扣划了物业专项维修资金账户内的资金。当然，在业主共有资金账户下设不同科目分户的情况下，不同分户资金分别用于不同费用的支出，因此，司法实践中，也存在部分法官认为物业专项资金以外的其他费用也应专款专用，进而仅以对应用途的分户资金清偿涉案金钱债务。不过，笔者认为，该类资金并非法定专款专用，仅因业主大会内部财务管理需要而细分用途，相关用途并未涉及依法须优先保护的利益，因此，在以物业专项维修资金以外的业主共有资金对外清偿债务时，不应局限于其特定用途。

四物业服务企业该向谁追缴物业服务费，还能否直接向业主个人追缴

《条例》虽仅规定业委会有权向业主催缴物业管理费，但根据《民法典》的规定，物业服务合同是经业主大会会议表决通过而签订的，对业主同样有法律约束力，且鉴于业主对业主大会负有缴纳物业管理费的义务，因此，即使按照代位权行使的相关规定，物业服务企业也可直接向欠费业主追缴。

不过，按照前文分析，业主并不直接向物业服务企业缴纳物业服务费，物业服务企业未必掌握欠费业主信息，直接向业主追缴存在困难，且司法实践中可能须分多个案件提起诉讼，程序繁琐，因此，笔者认为，直接向业主大会追缴更为高效，业主大会以业主共有资金支付物业服务费后，可另行向欠费业主追偿。但如此一来，势必增加诉累，且如前文所述，业主共有资金在执行过程中或许存在障碍，考虑到后期执行问题，如掌握欠费业主信息，将欠费业主列为共同被告一并诉讼更为妥当。

谢星莲

华商律师事务所

专职律师

主要执业领域为棚户区改造、土地整备等城区改造领域法律业务、物业管理领域的法律业务，以及民商事案件争议解决法律业务

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